KORDUMA KIPPUVAD KÜSIMUSED

Ehitusluba on luba ehitamise alustamiseks, mille kohalik omavalitsus annab kinnisasja omanikule või isikule, kelle kasuks on seatud võõral maal ehitise omamist võimaldav asjaõigus. Ehitusluba väljastatakse ehitusprojekti alusel, mis on hajaasustusalal koostatud vastavalt projekteerimistingimustele või detailplaneeringu kohustusega alal vastavalt kehtivale detailplaneeringule.

Ehitusluba kehtib 5 aastat. Kui ehitamist on alustatud, on kehtivusaeg 7 aastat. Ehitamise alustamise päevaks loetakse esimene ehitusprojektile vastavate tööde tegemise päev. Esitada 3 päeva enne töödega alustamist “ehitamise alustamise teatis”. Põhjendatud juhul võib ehitusloa kehtivuseks sätestada pikema tähtaja või muuta ehitusloa kehtivust (Ehitusseadustiku § 45 lg (1), (2), § 43 lg (1)).

Ehitusseadustiku järgi on ehitusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek:
– Püstitada ehitusloale märgitud maaüksusele ehitis ja ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi;
– Laiendada ehitusloale märgitud ehitist või selle osa;
– Rekonstrueerida ehitusloale märgitud ehitist või selle osa;
– Lammutada ehitusloale märgitud ehitist või selle osa.

Ehitusluba annab ühtlasi õiguse ehitise tehnosüsteemide muutmiseks. Ja kui on taotletud ehitusluba ehitise laiendamiseks, siis annab see õiguse ka sama ehitise rekonstrueerimiseks.

Täpsemat teavet selle kohta saab vaadata Ehitusseadustiku lisast 1.

Ehitusloa saamiseks vajalik projektdokumentatsioon peaks sisaldama:
– Ehitusprojekt eelprojekti staadiumis;
– Topo – geodeetiline alusplaan;
– Tehnilised tingimused elektri, vee ja kanalisatsiooni liitumiseks;
– Vee ja kanalisatsiooni liitumisprojekt;
– Projekteerimistingimused või kehtiv detailplaneering;
– Energiatõhususe klassi arvutus;

Lisaks kooskõlastamise käigus võivad ametnikud paluda täita projekti järgmiste osadega:
– Radooni uuringud;
– Vertikaalplaneerimine
– Katete taastamise projekt;
– Mahasõidu projekt;
– Geoloogilised ja geotehnilised uuringud;
– Dendroloogia;
– Mahuarvutused;
– Müratasemete hindamine;

* Meie ettevõte ei vastuta ametnike lisanõuete eest. Lisateenuste tasu kannab tellija. Meie büroo saab teha vajaliku lisateenuse hinnapakkumise või soovitada selleks sobivat ettevõtet.

Esmalt peab vajalikuks selgitada, et loa taotlemise ning teavitamise kohustus sõltub ehitise ehitisealuse pinna suurusest ja hoone kõrgusest. Ehitisealuseks pinnaks ei loeta aga üksnes ehitise vundamendi pindala, vaid piltlikult öeldes on selleks ehitise projektsioon maapinnal. See tähendab, et ehitisealuse pinna hulka tuleb arvestada ka katust ja muid väljaulatuvaid ehitise osasid, kui selle laius on üle 1m. Kui hakatakse ehitama elamut või seda teenindavat hoonet ehitisealuse pinnaga 0—60 m2 ja mis on üle 5 m kõrge, siis on juba ehitusluba vaja.

Täpsemat teavet selle kohta saab vaadata Ehitusseadustiku lisast 1.

Ehitusloata ehitamise eest on ette nähtud trahv kuni 300 trahviühikut. Mõnedel juhtudel kaasneb trahviga ka nõue seadusevastaselt püstitatud hoone lammutada. Otsus, kas lisaks trahvile tuleks ka ebaseaduslik ehitis lammutada, on kohaliku omavalitsuse igakordne kaalutlusotsus ning siin seadus konkreetseid reegleid ette ei kirjuta.

Arhitekt on kvalifitseeritud spetsialist, kes projekteerib professionaalselt hooneid ja korraldab arhitektuurikeskkonda. Arhitekti põhiülesanne on leida lahendusi, mis optimaalselt ühendaksid ehitise ohutuse, maa-ala ratsionaalse kasutamise ja originaalse disainiidee. Arhitekti tööülesannete hulka kuulub arhitektuuriliste lahenduste väljatöötamine (eskiisprojekt, eelprojekt, projekteerimisdokumentatsiooni koostamine, ametnikega kooskõlastamine). Seejuures ei kuulu tema pädevusse ehituskonstruktsioonide arvutused, ehituse korraldamine ja eelarvedokumentide koostamine.

Kui ehitamiseks on nõutud ehitusluba, siis tuleb selle taotlemiseks esitada ka ehitusprojekt. Ehitusprojekt on projekteerimise käigus koostatud dokument, mis sisaldab ehitamiseks vajalikku teavet ja ehitada tuleb alati ehitusprojekti järgi. Ehitusprojekti staadiumid on: eelprojekt, põhiprojekt ja tööprojekt. Ehitusloa jaoks ei ole vaja väga põhjalikku projekti koostada ja seetõttu tehakse esialgu eelprojekt. Küll on aga hiljem vajalik põhjalikum töö- või põhiprojekt, kus on kõik ehitamise protsessid jooniste ja detailidena välja toodud.

Tegelikult ei piirdu ehitusprojekti roll ainult ehitisele ehitusloa taotlemisega või ehitamisprotsessiga, vaid projektil on ka teisi olulisi ülesandeid:

– Ehitusprojekt on ehitamise alus. Ehitusluba väljastatakse eelprojekti staadiumis ning see on piisavalt detailne lihtsa suvila või elamu ehitamiseks.
– Projekti alusel hinnatakse ka ehitise nõuetele vastavust, näiteks ehitise ohutust.
– Ehitusprojekti alusel toimub nii omanikujärelevalve kui ka riiklik järelevalve ehitustegevuse üle.
– Ehitusprojekt peab vajadusel andma teavet ehituse kasutamise ja korrashoiu kohta.

NB! Tallinna piirides konstruktiivse projekti koostamine on kohustuslik.

Jooniste hulka kuuluvad tavaliselt:
– Situatsiooniskeem (1:2000);
– Asendiplaan (1:500);
– Põhiplaan;
– Katusekorruse v. teise korruse plaan;
– Katuse plaan;
– Vundamendi plaan;
– Lõige või lõiked;
– Kaks otsvaadet;
– Kaks külgvaadet;
– Uste ja akende spetsifikatsioon;
– Piirdeaed;
– Lisad;

Esimene samm oma eramaja ehitusloa saamiseks on arhitektuuriprojekti väljatöötamine. Selle loa saamiseks on vajalik eelprojekti staadiumis ehitusprojekt, mille koostab kvalifitseeritud arhitekt. Tasub meenutada, et arhitekt ei tegele ehituskonstruktsioonide arvutustega ja arhitektuuriprojektis esitatud lahendused on  skemaatilised ning vajavad ehituse järgmistes etappides täpsustamist. Konstruktsiooniprojekti vajaduse määrab tellija ise pärast valmis ja kooskõlastatud arhitektuuriprojekti saamist ning konsulteerimist ehitajaga, kes projekti teostamisse kaasatakse. Väikese elumaja või abihoonete ehitamisel võib kvalifitseeritud ehitajatele piisata eelprojektist. Suuremate või keerukamate objektide puhul soovitame mitte kokku hoida ja tellida konstruktsiooniprojekt. Tuleb meeles pidada, et konstruktor saab hakata konstruktsiooniprojekti koostama alles siis, kui tal on olemas valmis arhitektuuriprojekt ja ehitusluba.

Eskiisprojekt on idee või visioon hoonest.

Eskiisprojekt on eelprojekti (ehitusprojekti) esimene etapp. Eskiisprojekt – projekti kõige olulisem osa, mis määrab järgnevate sündmuste edasisde kulgemise ja eelkõige maja lõpliku välimuse. Nimetatud olulisele etapile tuleb läheneda eelnevalt tehtud eeltööga.

Enne eskiisprojekti loomist, peaks aja säästmiseks kohe uurima, mida võib antud kinnistul üldse ehitada. Kui antud kinnistu aadressil ei ole kehtivat detailplaneeringut, tuleb tellida projekteerimistingimused. Projekteerimistingimuste avalduse tellime kohalikult omavalitsuselt ise, Teie peate tasuma ainult riigilõivu. Taotluse läbivaatamine võtab aega kuni 30 päeva. Sõltuvalt vallast võib projekteerimistingimuste saamiseks olla koheselt vajalik ka kinnistu geodeetiline plaan.

Eskiisprojekt koosneb üldjuhul viiest joonisest: Põhiplaan, kaks otsvaadet ning kaks külgvaadet. Lisaks graafilisele poolele on eskiisprojektis ka lihtsustatud seletuskiri. Seletuskirjas on märgitud: üldine info, konstruktsiooniosa, arhitektuuriosa, veevarustuse- ja kanalisatsiooniosa, kütte- ja ventilatsiooniosa, elekter, tulekaitseabinõud, jäätmekäitlus ning tehnilised näitajad.

Tähtis on teada, et eskiisprojekti põhjal ei väljastata ehitusluba!

Ehitamise kavandamisel tuleb esmalt välja selgitada ehitusõiguse olemasolu maaüksusel. Ehitusõigus antakse üldjuhul detailplaneeringuga; hajaasustuses võidakse ehitusõigus anda ka projekteerimistingimustega kui üldplaneering seda võimaldab.

Projekteerimistingimustega määratakse:

– Kavandatav hoonete arv krundil ja hoonete kasutamise otstarve;
– Hoonete kavandatav ehitisealune pind;
– Hoone kavandatav kõrgus (kõrgust arvestatakse maapinnast katuseharja tippu);
– Hoone kavandatav korruste arv;
– Hoone kavandatav välisviimistlus (krohv, puitvooder, palk vms);
– Hoone kavandatava välisviimistluse toonid (katusekatte toon, välisseina viimistluse toon);
– Hoone kavandatav katusetüüp (lamekatus, viilkatus, poolkelpkatus, täiskelpkatus vms);
– Hoone kavandatav katusekalde vahemik (vahemik anda 15° ulatuses, nt 30…45°);
– Hoone kavandatav katusekatte materjal (rullmaterjal, bituumensindel, plekk, kivi, puitlaast, puitsindel, puitkimm, pilliroog vms);
– Hoone kavandatav soklijoone kõrgus (30…60 cm vms);
– Piirdeaia kuju ja kõrgus;
– Ehitusuuringu tegemise vajadus;
– Haljastuse, heakorra ja liikluskorralduse põhimõtted.

Projekteerimistingimuste järgi valminud projekt on ehitusloa taotlemise aluseks!

Selleks, et saaksime täita Teie unistuse, tuleb enne eskiisprojekti tegemist Teil meile üksikasjalikult rääkida oma nägemusest ideaalsest kodust, et saaksime võimalikult üksikasjalikult koostada lähteülesande. Kohe on vaja otsustada:

1. Mitu inimest hakkab majas elama? Sellest sõltub otseselt suurus, planeerimine ja maksumus. Oluline on arvestada elanike vanust, eluviise, kodus ja tööl olemise aegu jne. Soovitame mõelda kohe 15-20 aastat ette. Tavaliselt mõtleme ka järgmisele põlvkonnale, ent kas see on seda väärt? Kas meie lapsed ja lapselapsed ikka soovivad meiega elada? Pidage meeles, et kõikide nende aastate jooksul maksate maja hooldamise eest just Teie täies ulatuses ja maja kasutamine ainult pooles ulatuses, on raha raiskamine.

2. Mitu tuba peaks majas olema? Märkige üles eraldi ruumide arv, mis majas olema peaks. Majas peaks olema elutuba, köök, magamistoad, teatud arv tualette, söögituba, toad külalistele. Ärge unustage ka parkimist ja tehnilist ruumi ning hoiustamisruumi. Mõelge ka sellele, missugune mööbel saab ruumides olema ning tubade ruutmeetritele. Samuti võib kohe visandada ka akende ja uste asukohad.

3. Kas majal saab olema ka teine korrus? Arvestage tubade arvuga, asukohaga ja eesmärgiga. Tavaliselt on esimesel korrusel köök, sahver, esik, elutuba, perekonna eakamate liikmete toad. Teisel korrusel on tavaliselt magamistoad.

4. Maja viimistlus ja väline ilme. Pöörake tähelepanu läheduses olevate majade stiilile, kuna Teie tulevane kodu peaks samuti sobima keskkonda. Uurige internetis või ajakirjades eramute näiteid, et määrata kindlaks soovitud arhitektuuriline stiil.

Kui olete oma maja soovide osas otsustanud, alustab arhitekt tööd eskiisprojektiga. Võite saata kõik oma soovid digitaalselt või tulla meie kontorisse kohale. Saatke meile kõik olemasolevad materjalid: käsitsi tehtud joonised, meeldiva maja pildid, kinnistu pildid jne.

Projekteerimisega alustamiseks oleks vaja täpset lähteülesannet. Täpne lähteülesanne oleks siis soovitud ruumide loend ja kõik muu oluline info.  Arhitekt saab teid aidata ja suunata läbi oma küsimuste leidmaks parimad hoone kasutaja lähtepunktid, vajadused, harjumused.

Tavapäraselt teeme suurema osa tööst ära digitaalselt, mis säästab aega ja ei nõua pidevat Teie poolset kontori külastamist. Saadame Teile PDF-faili joonistega, mille saate kodus välja printida ja teha vajalikud parandused. Muudatusi saab teha otse joonisele käsitsi. Seejärel tuleb joonis kas skännida või pildistada ja saata meile tagasi. Soovi korral saame saata joonised ka DWG-formaadis.

Tavaliselt tehakse projektis kõik olulised muudatused eskiisprojektis. Meie arhitektid muudavad ja täiendavad eskiisprojekti seni, kuni olete tulemusega täiesti rahul. Pärast Teie poolset projekti kinnitamist, asub arhitekt projekti lõpliku vormistamise juurde eelprojekti tarvis. Pärast seda on muudatuste tegemine võimalik, ent sel juhul jätame endale õiguse nõuda muudatuste eest lisatasu.

Geodeetiline mõõdistamine on konkreetse maatüki planeeringu paberile ja arvutisse ülekandmise protsess. Ehitusgeodeetilised tööd jagunevad:

– Topograafiline mõõdistamine;
– Teostusmõõdistamine.

Topograafiline mõõdistamine toimub ehituse ettevalmistamise etapis. Uuringu lõpuks on geodeedil plaan, mis kajastab kõiki maatükil (mitte ainult ehitisi, vaid ka puid, teid jne) ja selle all (maa-alused kommunikatsioonid: kaablitrassid, torujuhtmed, kanalisatsioonisüsteemid jne) paiknevaid objekte. Kaardil kajastuvad tavaliste leppe-, kõrgusmärkide ja samakõrgusjoonte kujul objektide mõõtmed, nendevaheline kaugus ja maastiku reljeef. Nende andmete põhjal koostab arhitekt maatüki üldplaani (asendiplaan).
Järgmine etapp, mil vajatakse maamõõtjat, on mullatööde algus. Spetsialist fikseerib objekti asukoha krundil: märgib maha maja teljed, tuginedes maja sidumisele krundiga, ja määrab maja nullmärgi.

Energiamärgis on energiatarbimist kajastav dokument, mis näitab, kui palju hoone tarbib energiat, mis kulub hoone kütmisele, jahutamisele, vee soojendamisele, ventilatsioonile, valgustusele ning võimaldab võrrelda seda teiste samaväärsete hoonete energiatarbimisega. Mida kõrgem on hoone energiatõhususe klass (A-st kuni H-ni), seda väiksemad on tulevikus energiaarved ning seda kõrgem on kinnisvara väärtus. Alates 1. jaanuarist 2019. kehtivad väikeelamutele uued energiatõhususe nõuded. Energiatõhusa hoone miinimumtasemeks on olemasolevate hoonete olulisel rekonstrueerimisel C-energiaklass ning uute hoonete püstitamisel B-energiaklass. Energiamärgis tuleb esitada kohalikule omavalitsusele ehitusloa taotlemisel!