Разрешение на строительство — это разрешение на начало строительства, которое местное самоуправление выдает владельцу недвижимости или лицу, в пользу которого установлено право на владение сооружением на участке земли. Разрешение на строительство выдается на основе строительного проекта, который составлен в соответствии с условиями на проектирование или в соответствии с действующей детальной планировкой.

Разрешение на строительство действительно в течение 5 лет. Если строительство начато, срок действия составляет 7 лет. Днем начала строительства считается первый день выполнения работ в соответствии с проектом строительства. За 3 дня до начала работ необходимо представить «уведомление о начале строительства». В обоснованных случаях может быть установлен более длительный срок действия разрешения на строительство или изменен срок его действия (параграфы 45 (1), (2), 43 (1) Закона о строительстве).

Согласно Закону о строительстве, разрешение на строительство требуется для следующих видов деятельности:

— Возведение на участке земли, указанном в разрешении на строительство, сооружений и необходимых для его обслуживания объектов;-
— Расширение здания или его части, указанных в разрешении на строительство;
— Реконструкция здания или его части, указанных в разрешении на строительство;
— Снос здания или его части, указанных в разрешении на строительство.

Разрешение на строительство также дает право на изменение технических систем здания. И если запрашивается разрешение на расширение здания, то это также дает право на реконструкцию того же здания.

Более подробную информацию можно найти в приложении 1 к Закону о строительстве.

Проектная документация для получения разрешения на строительство должна включать в себя:

— Предварительный проект;
— Геодезический план участка;
— Технические условия для подключения к трассам электричества, воды, канализации;
— Условия на проектирование или детальную планировку;
— Проект подключения воды и канализации;
— Расчёт класса энергоэффективности;

Дополнительно, в ходе согласований, чиновники могут попросить дополнить проект следующими частями:

— Исследование уровня радона;
— Геологические исследования грунта;
— Дендрология;
— Вертикальная планировка;
— Дорожный проект въезда на участок;
— Проект восстановления дорожных покрытий;
— Акустическая экспертиза;

Наша фирма не несёт ответственность за дополнительные требования со стороны чиновников. Оплату за дополнительные услуги, производит заказчик. Наше бюро может предоставить своё ценовое предложение на необходимую услугу или посоветовать фирму, которая занимается оказанием необходимой услуги.

Перед тем, как обращаться за получением разрешения на строительство, необходимо понять требуется ли это в вашем случае. В первую очередь, это зависит от площади застройки (ehitisealune pind) и высоты здания. Площадь застройки — это проекция наземной части постройки на поверхность земли. Это означает, что в площадь застройки также входят выступающие части дома и крыша, если они выступают более, чем на метр от внешних стен.

Разрешение на строительство требуется при постройке жилого дома или обслуживающих его вспомогательных зданий (гараж, сарай) с площадью застройки более 60 м2 и высотой более 5 метров. Более подробную информацию о том, для каких именно строений обязательно получение разрешения, можно получить из таблицы (Ehitusseadustiku lisa 1).

Мы категорически не рекомендуем производить какие-либо действия до получения разрешения на строительство. В случае начала строительства до получения разрешения, законодательство предусматривает наказание до 300 штрафных единиц и может потребовать сноса построенного незаконным путём здания.

Архитектор — квалифицированный специалист, который на профессиональной основе осуществляет архитектурное проектирование зданий и осуществляет организацию архитектурной среды. Основная задача архитектора — поиск решений, оптимально сочетающих безопасность постройки, рациональное использование площади и особенности оригинальной дизайнерской идеи. В должностные обязанности архитектора входит разработка архитектурных решений (эскизный проект, предпроект, подготовка проектной документации, согласование с чиновниками). При этом в его компетенцию не входят расчёты инженерных конструкций, организация строительства и составление сметной документации.

Разрешение на строительство выдаётся на основе строительного проекта (ehitusprojekt). Строительный проект – это составленный в процессе проектирования документ, который содержит необходимые сведения о размещении, физических параметрах и художественно-эстетических качествах объекта строительства.

Стадии строительного проекта:
— Предпроект (eelprojekt) – требуется для получения разрешения на строительство
— Основной проект (põhiprojekt)
— Рабочий проект (põhiprojekt)

Обычно для постройки небольшого жилого дома или вспомогательных строений достаточно детализации на уровне предпроекта. В этом случае по чертежам предпроекта уже можно строить дом.
В случае более крупных или сложных объектов, после получения разрешения на строительство, у нас есть возможность проработать проект более детально (проект составляет конструктор) на стадию основного проекта.

В пределах Таллинна составление конструктивного проекта является обязательным.

Проектные чертежи на этапе предпроекта включают в себя:
— Схема расположения (1:2000);
— План расположения здания с координатами (1:500);
— Планы этажей;
— План крыши;
— План фундамента;
— Виды;
— Разрез;
— Спецификация окон и дверей;
— Чертёж забора (вместе с подземной частью);

Первый шаг на пути к строительству своего частного дома — разработка архитектурного проекта для получения разрешения для строительство. Для получения этого разрешения, требуется строительный проект на стадии eelprojekt, который составляет квалифицированный архитектор. Стоит напомнить, что архитектор не занимается расчётом инженерных конструкций и решения, представленные в архитектурном проекте, даны схематично и требуют уточнения на следующих этапах строительства. Необходимость наличия конструктивного проекта определяет сам заказчик, после того, как он получил на руки готовый и согласованный архитектурный проект и проконсультировался со строителем, который будет заниматься реализацией проекта. В случае постройки небольшого жилого дома или вспомогательных строений, для квалифицированных строителей может быть достаточно eelprojekt. В случае более крупных или сложных объектов, мы советуем не экономить и заказывать конструктивный проект. Следует иметь в виду, что конструктор может приступить к составлению конструктива только имея на руках готовый архитектурный проект и разрешение.

Первый этап для разработки eelprojekt — это создание эскиза.

Эскизный проект включает в себя:
— Основной план дома
— Виды
— План расположения на участке (в упрощённом виде)
— Пояснительная записка к проекту (в упрощённом виде)

Важно помнить, что разрешение на строительство НЕ выдаётся на основе эскизного проекта!
Эскиз – это ИДЕЯ!

Эскиз — самая важная часть проекта, так как именно она определяет дальнейший ход действий в целом и конечный вид дома в частности. Это отвественный этап, подходя к которому, нужно проделать предварительную работу.

Перед тем, как приступить к созданию эскиза, для экономии времени следует сразу выяснить, что вообще можно строить на вашем участке. Если по указанному адресу грунта нет действующей детальной планировки, то нужно будет заказать условия на проектирование. Заявление о заказе условий на проектирование мы составляем и подаём сами, от заказчика требуется оплатить только Riigilõiv в сумме 25 евро. Рассмотрение заявления может занять до 30 дней.

В некоторых случаях местное самоуправление требует при подаче заявление также сразу и геодезический план участка. После получения условий на проектирование, можно приступать к составлению исходного задания и непосредственно к эскизному проекту.

Целью и того, и другого является выяснить следующие параметры, необходимые для постройки дома:
— Количество планируемых зданий на участке и их назначение;
— Максимально разрешённая высота здания (высота от поверхности земли до конька крыши);
— Максимально разрешённое количество этажей;
— Материалы и цветовые решения для внешней отделки дома;
— Тип крыши и угол её наклона;
— Высота цоколя;
— Планируемый въезд на участок;
— Вид и высота забора;

Чтобы мы смогли воплотить вашу идею в жизнь, перед тем как приступить к эскизу, вам нужно будет подробно рассказать нам о своём видении вашего идеального дома, чтобы мы смоги составить как можно более подробное исходное задание. Ведь никто не знает условий и потребностей вашей жизни лучше вас самих!

Нужно сразу определиться:

1) Сколько людей и кто именно будет проживать в доме. От этого напрямую зависит и размер, и планировка всего дома, и общая стоимость. Важно принять к сведению возрастные группы жильцов, жизненные привычки, такие как часы работы и так далее. Советуем сразу брать перспективу на 15-20 лет. Обычно мы думаем о следующем поколении, но стоит ли оно того? Действительно ли будут ли наши дети и внуки жить там? Не стоит забывать о том, что на протяжении всех этих лет содержание дома вы будете оплачивать полностью, и пользоваться им только на половину будет пустой тратой денег.

2) Сколько комнат вы хотите. Запишите число отдельных помещений, которые дом должен будет содержать. Это включает в себя гостиную, кухню, спальни, какое-то количество туалетов, столовых, комнат для гостей. Не забудьте об автостоянке или парковке, а также о технической комнате и кладовке. Подумайте о том, что будет распологаться в комнатах и какой площади они будут. Также сразу можно прикинуть и расположение окон и дверей в помещениях.

3) Будет ли второй этаж. Учитывайте количество комнат, месторасположение и назначение комнат. Обычно на первом этаже располагают кухню, кладовую, коридор, гостиную, комнаты для пожилых членов семьи. На втором – спальни.

4) Отделка и внешний вид дома. Обратите внимание в каком стиле и из чего построены дома на соседних участках, ведь ваш будущий дом тоже должен вписываться в окружающую среду. Посмотрите примеры частных домой в интернете или в журналах, чтобы определиться с желаемым архитектурным стилем.

После того, как вы определились со своими пожеланиями к дому и условия на проектирования получены, архитектор приступает к работе над эскизом. Вы можете прислать все свои пожелания дигитально или встретиться в нашей конторе. Присылайте нам все материалы, которые у вас есть в наличии: рисунки от руки, фото понравившегося дома, фото участка и т.д.

Обычно большую часть работы мы выполняем дигитально, что значительно экономит время и не требует постоянного посещения конторы с вашей стороны. Мы посылаем вам PDF файл с чертежами, который вы сможете распечатать дома и внести необходимые изменения. Изменения можно вносить прямо на чертёж от руки. После чего требуется сфотографировать или отсканировать чертёж и прислать нам обратно.

Обычно все крупные изменения в проекте делаются на стадии эскиза. Наши архитекторы будут вносить изменения и дополнять эскиз до тех пор, пока вы не останетесь полностью удовлетворены результатом. После подтверждения с вашей стороны, что всё подходит, архитектор приступит к оформлению проекта в конечном виде для стадии eelprojekt. После этого внесение поправок возможно, но в этом случае мы оставляем за собой право потребовать за исправления дополнительную плату.

Если на участке нет действующей детальной планировки и не выданы условия на проектирование, то необходимо подать заяаление на получение условий на проектирование, рассмотрение заявления занимает 30 дней. Составление геодезического плана участка занимает 2-3 недели. Разработка предварительного проекта обычно занимает 2 месяца. За этим следует процедура оформления проекта в строительном регистре и согласование проекта с местным самоуправлением.  Можно рассчитывать, что разрешение на строительство можно получить примерно за 3-4 месяца с начала проектировочных работ.

Геодезическая съемка – это процесс переноса планировки конкретного земельного участка на бумагу и в компьютер. Геодезические работы во время строительства разделяют на:

— Топографическую съёмку
— Исполнительную съёмку

Топографическая съемка проводится на этапе подготовки к строительству. По окончанию топосъёмки в распоряжении геодезиста оказывается план, на котором отражены все объекты, присутствующие на участке (не только здания, но и деревья, дороги и т.д.) и под ним (подземные коммуникации – кабельные трассы, трубопровод, системы канализации и т.п.). На карте в виде условных знаков, высотных отметок и горизонталей отражаются габариты объектов, расстояние между ними и рельеф местности. На основании этих данных архитектор составляет генеральный план участка (asendiplaan).
Следующий этап, когда потребуется геодезист – начало земляных работ. Специалист производит вынос объекта на участок: он разбивает оси дома на основании привязки дома к участку. Затем определяет глубину заложения фундамента и нулевую отметку дома, переносит оси в котлован фундамента. 

Согласно постановлению министра экономики и инфраструктуры от 17.07.2015 года № 97 «Требования к проекту строительства», проект для получения разрешения на строительство должен включать такие разделы, как подключение проектируемого дома к водоснабжению и канализации. Неважно, подключается ли это к внешним сетям или является локальным, необходим проект подключения, который разработан квалифицированным инженером водоснабжения и канализации. В основном проекте определяются материалы трубопроводов, гидравлические испытания, колодцы, потоки водоснабжения, меры по защите окружающей среды, продольные профили трубопроводов и т.д., в соответствии с которыми строитель подключает дом к техническим системам таким образом, чтобы это соответствовало закону и было безопасно в использовании.

Класс энергоэффективности здания — это показатель, который оценивает насколько эффективно ваше здание расходует тепловую и электрическую энергию в процессе эксплуатации. Расчёт класса энергоэффективности — необходимое условие для получения разрешения на строительство.

Существует пять классов энергоэффективности здания, которые обозначаются латинскими буквами A, B, C, D и Е (где А — наивысший класс, Е — низший). Класс энергоэффективности новых и реконструированных зданий присваивает энергоаудитор на основании проектной документации, тепловизионного и энергетического обследования.

Для всех новых зданий в Эстонии действует требование по классу энергоэффективности минимально на уровень В!

Для новых зданий, класс энергоэффективности зависит от:
— Уровня утепленности;
— Толщины стен;
— Материалов, используемых при постройке;
— Качества постройки (наличия утечек тепла);

Для всех реконструированных зданий в Эстонии действует требование по классу энергоэффективности минимально на уровень С!

Для эксплуатируемых зданий класс энергоэффективности зависит от следующих параметров:
— Фактический расход тепловой энергии на отопление, вентиляцию и горячее водоснабжение;
— Фактический расход электрической энергии на общедомовые нужды;

Присвоенный при проектировании класс энергоэффективности действителен в течение 2 лет с момента постройки здания (с момента получения разрешения на эксплуатацию). После этого следует заказать новый расчёт, сделанный уже на основе реального потребления энергии.